С ЧЕГО НАЧАТЬ

Предположим, вы хотите возвести свое будущее родовое поместье на участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенном за городской чертой. Первое, с чего следует начать, - проверить полномочия архитектурной студии, наполнившей проект. Для застройщиков, заказавших проект "на стороне", попытка сэкономить может казаться фатальной: ни одна инстанция не выдаст разрешение на строительство коттеджа, спроектированного без лицензии на проектные работы.

Следующий шаг - получение постановления о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти. Для этого вам понадобятся паспорт, документ, подтверждающий право пользования землей, и его копия, заявление на имя главы местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство дома, а также копия проекта дома и копия лицензии проектной организации. Если вы строите дом в коттеджном поселке и являетесь участником кондоминиума, придется согласовывать проект и с соседями по кондоминиуму, даже если он не противоречит районным архитектурным нормам.

Затем потребуется заказать у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) - план исполнительной топографической съемки участка и дома под строительный паспорт.

Кроме того, необходимо оформить заказ на вынос осей участка и здания под строительство, а при самовольном строительстве " заказ на топографическую съемку участка и дома, предоставив копию свидетельства на землю и план участка. После получения этих документов необходимо в этом же комитете заказать строительный паспорт объекта.

Документы потребуются следующие:

паспорт и его копия,

свидетельство на землю и план участка,

заявление о разрешении на строительство на имя главы района,

постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство, проект дома,

заверенная копия лицензии на проектирование,

акт обследования участка перед строительством или план топографической съемки для строительного паспорта.

Готовый строительный паспорт выдается на руки, как правило,только после предоставления плана размещения строений на участке, который, в свою очередь, выдается по факту согласования проекта в санитарной и пожарной инспекциях.

В тех случаях, когда на участке планируются подземные или надземные коммуникации, надо будет подумать об их согласовании с соответствующими контролирующими организациями (от газовиков до энергетиков). А если общая площадь дома более 500 кв.м, его придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), которое вам выдаст все тот же районный комитет по архитектуре.

АПЗ содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Для получения АПЗ нужно подготовить проектирование на этом участке. Непосредственно перед строительством дома после получения разрешительной документации необходимо получить еще разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет принимать ваш дом после завершения строительства. Необходимо учитывать, что разрешительная документация на строительство действительна в течение двух лет. В эти сроки необходимо приступить к строительству, иначе придется продлевать все документы еще на два года, а затем проходить через все "круги ада" заново, поскольку в противном случае строительство дома будет считаться самовольным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

ЗА ВРЕМЯ ПУТИ ПОСТРОЙКА МОГЛА ПОДРАСТИ

Нередко случается, что за время строительства дома первоначальные планы владельца значительно меняются. Один застройщик, не рассчитав бюджет, захочет возвести более скромный коттеджик, а другой, напротив, неожиданно потребует надстроить дополнительный этаж или сколотить на участке небольшую баньку.

При этом и тому и другому придется учитывать, что все изменения в проекте при строительстве дома (более чем на 10%) производятся с разрешения главного районного архитектора. А строительство на земельном участке дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, не допускается без разрешения администрации района и согласования с главным архитектором района. В противном случае при сдачи дома МВК придется столкнуться с множеством проблем, и хорошо, если удастся отделаться только штрафом.

Во время строительства нужно не забывать о следующих основных ограничениях. Дом должен быть построен так, чтобы было не менее 5 метров от дороги до капитальной стены (не считая террасы, веранды, тамбура и т. п.) и не менее 3 метров от границ участка. Хозпостройки должны быть построены на расстоянии не менее 2 метров от границ участка.

застройщик производит посадку фруктовых деревьев на расстоянии не менее 3 метров, кустарников - не менее 1 метра от границ участка (граница участка располагается с внешней стороны забора). застройщик обязан обеспечить сохранность дома и производить за свой счет как текущий, так и капитальный ремонт дома.

На застройщика возлагаются благоустройство земельного участка, постоянный уход и содержание в надлежащем порядке, как участка, так и прилегающих к нему тротуаров и проездов.

застройщик обеспечивает сохранность существующих на земельном участке зеленых насаждений лесного фонда. Вырубка и пересадка древесных насаждений допускается только с разрешения администрации района и специалистов лесной инспекции. Если на участок наложены определенные сервитуты (водоохранная, лесная зона и т. п.), строительство должно быть согласовано в соответствующих контролирующих организациях.

Перед регистрацией вашей новой собственности нужно обязательно подумать о легитимности систем его жизнеобеспечения, ведь если вы без спросу выкопаете на участке колодец или, не дай бог, самовольно возведете туалет-скворечник, о праве собственности на дом можно и не мечтать.

Электрификация дома производится от электрических сетей поселка, деревни, товарищества. Подключение к ним дома производится обслуживающей организацией. Система водоснабжения дома может обеспечиваться с подключением к централизованным сетям, построенным согласно проекту планировки и застройки территории. При водоснабжении дома от собственной скважины она должна быть сооружена по договору с фирмой, имеющей лицензию на данные виды работ, и иметь паспорт скважины.

строительство канализации производится согласно проекту планировки и застройки территории, где располагается ваш дом, и в соответствии с разработанной и утвержденной документацией. При сооружении собственных очистных сооружений они должны быть построены по договору фирмой, имеющей соответствующую лицензию, и с применением сертифицированного оборудования. Постройка индивидуальных очистных сооружений должна быть в обязательном порядке согласована с СЭС.

Газ к дому подключается от газовых сетей согласно проекту газификации дома и при наличии соответствующих согласований, акта подключения, пуско-наладки и договора на обслуживание газового оборудования и системы газификации дома. Газовое оборудование должно быть сертифицировано под российские условия. И только при решении проблемы телефонной связи никаких дополнительных согласований не потребуется. Если о подключении к районной АТС нельзя будет и мечтать, смело ищите оператора мобильной связи, сеть которого отзывается на вашем участке.

ПОСЛЕДНИЙ НЮАНС

Предположим, что дом наконец-то построен. Дело за малым - убедить межведомственную комиссию в том, что ваше будущее поместье возведено в полном соответствии с утвержденным проектом, и получить все документы (включая техпаспорт и справку об оценке), необходимые для регистрации права собственности на него. На практике собирание подписей всех необходимых специалистов может занять от двух месяцев до полугода. Только после этого распоряжением главы районной администрации дом вводится в эксплуатацию.

По закону свидетельство о праве ответственности необходимо получить в течение двух лет после окончания строительства (объект считается построенным, когда имеются: забор вокруг участка; в доме - окна, входные двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия), иначе " штраф 100 минимальных зарплат и год отсрочки, затем штраф 1000 минимальных зарплат и еще год отсрочки для регистрации дома, а затем дом подлежит конфискации и перепродаже. Если же по ряду объективных причин не рассчитываете на благосклонность МВК после завершения строительства, остается два выхода.

Первый " подача иска о признании права собственности на дом через суд (да, граждане судьи, построил с нарушениями, виноват, но уж признайте мои права, ведь жить мне надо), и второй - регистрация объекта незавершенного строительства. В последнем случае вы не сможете прописаться в своем доме, но зато отнимать его у вас уже никто не будет. Вы можете без проблем зарегистрировать право собственности на постройку, степень готовности которой составляет до 95-98%. Функционально такой дом может быть вполне жилым.

Единственная тонкость - самоуправство налоговиков. Дело в том, что органы МНС нередко направляют владельцам участков с объектами "незавершенки" уведомления об уплате земельного налога по полной ставке. Однако в соответствии с Законом РФ "О плате за землю" за земли, занятые жилищным фондом в границах городской (поселковой) черты, устанавливается пониженная налоговая ставка (3% ставки земельного налога). Так что если ваш дом не достроен, на грозные письма МНС можете не обращать внимания - они находятся за гранью закона.

Предъявите документы

После того как вы определились с выбором участка, самое важное - проверить документы. Прежде всего при первом знакомстве или при повторной встрече с продавцом необходимо посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю, чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если же вам показывают только копию, заверенную нотариусом, либо по каким-то причинам отказываются представить свидетельство, то лучше от сделки отказаться. Копию свидетельства могут выдать в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства.

Если продавцом выступает риэлтер, также следует проверить документ, удостоверяющий его личность, и обязательно наведаться в агентство недвижимости - посмотреть лицензию, выяснить, работает л и там этот человек, ознакомиться с документами, на основании которых прода"тся данный земельный участок. Свидетельство о собственности.

С 1997 года по настоящее время свидетельства о собственности на землю выдаются на бланках синего цвета. В свидетельстве указано:

кем и когда оно выдано;

на основании каких документов;

кто является собственником земли;

сколько земли выдано;

статус участка;

кадастровый номер участка.

Кроме того, в свидетельстве поясняется, имеет ли участок обременения, предусмотренные Земельным кодексом. Например, земельное владение расположено близко к реке и находится в водоохранной зоне. Пользоваться таким участком можно, а вот производить его застройку нельзя. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Надо иметь в виду, что они сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В случае если на участке стоит дом, продавец также обязан представить свидетельство о собственности на него, куда внесены сведения обо всех постройках, расположенных на территории участка: сарай, туалет, летняя кухня и т. д. Здесь могут находиться и незарегистрированные небольшие строения - гараж или теплица, но если расположение объектов соответствует пожарным и градостроительным нормам, их введут в эксплуатацию и впишут в свидетельство. Проблемы возникнут с домом, построенным без разрешения архитектурного отдела районной администрации.

С 2005 года такие объекты вводятся в эксплуатацию только через суд. Данная процедура занимает довольно много времени, к тому же здания, возвед"нные с нарушением пожарных и градостроительных норм, поставить на уч"т практически невозможно. Поэтому сделку стоит отложить до оформления продавцом всех правоустанавливающих документов на постройку.

Кадастровый план. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый уч"т. Таким образом, к свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В н"м указаны категория земли, количество соток, сведения о частях земельного участка и его обременениях, а также имеется план границ участка.

Бывает, что согласно свидетельству его размер составляет 10 соток, а по кадастровому плану -8(2 сотки заняла пролегающая рядом дорога, или соседи передвинули забор). Это значит, что в распоряжении владельца будет только 6 соток. В таком случае лучше либо отказаться от сделки, либо попытаться сбить цену. Если подобное несоответствие выявится после совершения сделки, требовать что-либо от продавца будет бесполезно.

Государственный кадастровый уч"т земельного участка проводит Департамент земельных ресурсов в течение месяца со дня подачи заявки. Стоимость оформления документа 456 руб. Кадастровый план составляют в двух экземплярах, один из которых отдают на руки заявителю, а другой хранят в департаменте. При"м и выдача документов осуществляются в режиме "единого окна".

Статус участка

Земли в Российской Федерации разделены на семь категорий, из которых только пять представляют интерес для граждан:

земли сельскохозяйственного назначения (бывшие пашни);

земли поселений;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда (не выделяются с 2000 года);

земли водного фонда.

В зависимости от назначения и вида разреш"нного использования земель на них либо разрешено, либо запрещено возводить капитальные строения. Чтобы выяснить, возможно ли строительство на приобретаемом земельном участке, следует обратиться в земельный комитет района. Здесь вам дадут необходимую информацию.

Например, земли, предоставленные для огородничества, не предусматривают возведения капитального дома. Иное дело, если меняется целевое назначение участка. Скажем, если его можно использовать для занятий садоводством, то тогда сооружение жилого строения разрешено, правда, без права регистрации проживания в н"м и регистрации хозяйственных построек. Разрешена застройка и расположенных в черте поселений приусадебных земельных участков, которые предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Владельцу дачного участка предоставлена возможность возведения жилого дома как с правом, так и без права регистрации проживания в н"м.

Стоит пояснить, что отличие жилого дома от жилого строения состоит в том, что первый имеет инженерные коммуникации, необходимые для постоянного проживания в н"м (свет, вода, канализация, газ), а второй может и не иметь всех этих благ цивилизации или их части. Построенный дом принимает по акту сдачи-при"мки комиссия муниципального образования, после чего его включают в соответствующий жилищный фонд и ставят на уч"т в органах БТИ.

Дополнительные документы. Если предыдущий владелец участка приобр"л его у собственника в результате сделки, понадобится договор купли-продажи (мены, дарения). Если же он достался продавцу по наследству, то потребуется соответствующее свидетельство или договор дарения. Не нужно бояться приобретения земель, переданных по наследству. Наследник вступает в свои права в течение полугода, в это же время должны предъявить свои права и другие родственники. Только через шесть месяцев наследник получает возможность продать предмет наследования. Если претендующие на долю имущества объявятся после оформления сделки, нового владельца это не косн"тся.

Единственное, что они могут сделать - это потребовать часть денег у наследника за проданный участок. Кроме того, продавец обязан представить документы об уплате налогов на землю и строения, а если речь ид"т об участке в садовом товариществе - подписанную председателем справку об отсутствии задолженности. В противном случае, став новым владельцем земли, вы будете отвечать по старым долгам. Чтобы избежать недоразумений с родственниками продавца, необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) на сделку (продажу). Стоит такой документ 500 руб. Если вы не уверены в психическом здоровье продавца, нелишним будет потребовать справку о его дееспособности, так как невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания е" недействительной.

Договор купли-продажи

Это главный документ, подтверждающий факт покупки (продажи) земельного участка. Договор заключают в письменном виде, по желанию сторон он может быть составлен и заверен у нотариуса. В договоре определены предмет сделки, обязательства сторон, указаны обременения, условия оплаты. Здесь же оговаривается, кто нес"т расходы по оформлению документов. При подписании договора необходимо очень внимательно сверить данные свидетельства о собственности и кадастровые номера на участок и существующие строения.

Один из самых важных пунктов соглашения - условия оплаты. Часто сумму сделки в договоре занижают. Таким образом продавец просто уходит от налогов. Для покупателя лучше указывать в договоре настоящую сумму покупки. Налог, конечно, будет выше, но при расторжении договора купли-продажи или в случае признания его недействительным покупателю возвратят не фиктивную, а реально потраченную им сумму. Помимо этого, не стоит забывать и о таком аспекте, как имущественный вычет при определении налоговой базы по НДФЛ при покупке жилого дома. Он равен сумме, израсходованной на его приобретение, но не выше 1 млн руб. (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

И наконец, если до истечения тр"х лет с момента покупки собственник решит продать приобрет"нную недвижимость, вместо использования права на имущественный вычет налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи недвижимости на сумму документально подтвержд"нных расходов.

Составление договора целесообразно поручить опытным риэлтерам или юристам (стоимость услуги - от $ 100 до $ 500). В случае если договор составлял сам продавец, нужно проконсультироваться у специалиста.

Договор купли-продажи вступает в силу через три недели со дня его подписания. Переход права собственности по договору к покупателю происходитлишь после его государственной регистрации в Регистрационной палате (в Москве это Москомрегистрация) и выдачи нового свидетельства о собственности. Госпошлина за проведение регистрации прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет 500 руб., срок регистрации - от 1 до 1,5 месяцев.

Водоохранная зона

Использование земли в водоохранной зоне связано с определ"нными сложностями. Так, например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Правда, многое зависит оттого, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утвержд"н генплан, или нет.

Если генплан есть, то проблем с застройкой не будет, потому что все требования законодательства учтены при зонировании территории. В противном случае хлопот не обер"шься. Но конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный режим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, заправлять топливо, складировать удобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона. Один из важнейших его пунктов - наличие в постройке системы водоотведения (канализации), подсоедин"нной и поселковой. Кроме того, должен быть обеспечен свободный доступ населения к водо"му (реке). Если же ширина водоохранной зоны менее 100 м, а крутизна склона более 3", то в таком месте вообще запрещено выделение дачных и садово-огородных участков. В пределах прибрежной зоны (15-50 м) возможно предоставление участков только для объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозабора, портовых и гидротехнических сооружений. Участки под индивидуальное строительство в береговой зоне сегодня не выделяются.

Средство от мошенников

Продажу участка и сбор документов для оформления сделки можно поручить риэлтеру или юристу. Доверчивых граждан, опрометчиво выдающих так называемую генеральную доверенность малознакомым людям, у нас пока предостаточно. Между тем в российском законодательстве отсутствует понятие "генеральная доверенность", соответственно не установлены и какие-либо требования к ней. Как правило, под этим документом подразумевают доверенность с максимально широкими полномочиями - вплоть до права распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, получать по договорам деньги и т. п.

Доверяй, но проверяй

Чтобы проверить, находится ли участок под арестом или судом, покупатель может направить запрос в регистрационную палату, указав в н"м, почему его интересует та или иная информация. Там же можно выяснить, не заявлял ли настоящий собственник земли о потере документов на участок, который вам пытаются продать. отрудники регистрационной палаты в течение 10 дней обязаны дать ответ. Стоит такая услуга 100 руб.