Рынок до и после лета. Риелторы-практики оценивают ситуацию и делают прогнозы

Минувшей весной никто из специалистов, работающих на рынке загородной недвижимости, не осмеливался давать долгосрочные прогнозы развития (или стагнации) рынка недвижимости.

Все предлагали подождать до лета. Собственно говоря, когда пришло лето, мы предложили вернуться к этому разговору и стали опрашивать риелторов-практиков, рассылая им анкеты, в которых предлагалось описать свое видение перспектив и тенденций. Общий итог: рынок скорее жив по сравнению с зимой и весной, но количество сделок с домами, домиками и участками уменьшилось процентов на 70 относительно того же периода прошлого года. Более всего пострадал самый обширный сегмент, в котором представлены коттеджи бизнес-класса. В целом риелторы смотрят на будущее рынка со сдержанным оптимизмом, хотя и признают, что работы (то есть просмотров и общения с клиентами) будет больше, а доходность риелторских операций снизится.

Сразу подчеркнем, что в первую очередь нас интересовали мнения не маркетологов и девелоперов проектов, а риелторов-практиков, представляющих агентства недвижимости и работающих с широким кругом потенциальных покупателей. В самом деле, именно покупатель сегодня имеет возможность выбирать и диктовать свои условия. И кому, как не практику, который ежедневно выслушивает пожелания клиентов, о них знать. К тому же, в отличие от девелопера, связанного реалиями конкретного объекта, риелтору все равно, что продавать, — лишь бы покупателю нравилось.

При этом нас интересовала не статистика, а субъективные оценки представителей разных агентств. Собственно говоря, эти оценки в общем и целом не сильно разошлись.

Как профессионалы решают В«классовый вопросВ»

На сегодняшний день единой типологии и классификации объектов загородной недвижимости на рынке нет. Каждый его участник пользуется своей и по-своему трактует расхожие и популярные в рекламе определения В«элитный коттеджВ», В«бизнес-классВ», В«средний классВ». Поэтому, для того чтобы говорить с респондентами на одном языке, мы попросили участников опроса заполнить анкету, где следовало описать представление профессионалов рынка о тех или иных В«классовых особенностяхВ» загородных объектов. Картина получилась следующая.

В«ЭлитныйВ» объект (класс В«премиумВ»; обозначим его как класс В«AВ»; с точки зрения большинства опрошенных, являет собой дом площадью от 400 кв. м на участке не менее 30 сот., расположенном в традиционных районах фешенебельной застройки со строгими архитектурными регламентами (Курортный район, Приморский район Санкт-Петербурга, Стрельна и Петродворец).

Если речь идет не о доме для постоянного проживания, а об В«элитнойВ» даче, география расширяется на весь Карельский перешеек. Элитный в представлении риелторов дом должен находиться близ побережья Финского залива или на берегу большого озера (маленькие лесные — не в счет). С точки зрения строительных технологий более всего приветствуются керамический кирпич и клееный брус. Не пользуются спросом каркасные технологии. Цены на элитные (еще раз подчеркнем: с точки зрения риелторов) объекты загородной недвижимости стартуют от отметки 50 млн руб.

К объектам бизнес-класса (класса В«BВ») предъявляются либеральные требования. Это касается в первую очередь окружения и расположения, но отнюдь не качества постройки.

В любом случае приветствуется развитая инфраструктура (если речь идет о домах для постоянного проживания) и красивое место (в случае В«для дачиВ»).

Средняя площадь дома — 200 кв. м, участка — от 20 сот. Материалы, используемые при строительстве, в основном натуральные: дерево, камень, керамический кирпич. Цены в этом сегменте — от 10–20 млн руб., и здесь В«показанияВ» респондентов различаются. Однако все они сходятся в одном: дом бизнес-класса, вне зависимости от целевого назначения (дачный дом или коттедж для постоянного проживания), — это объект дорогой, с В«излишествамиВ» и призванный подчеркнуть высокий социальный статус владельца.

Под средним классом (класс В«CВ») загородных объектов практики чаще всего понимают те, что сопоставимы по ценам с городскими квартирами (от 4 до 10 млн руб.); хотя некоторые респонденты называли ценовой диапазон 10–20 млн руб.

В«Средний классВ» тоже предполагает гуманный уровень инженерного обеспечения и социальной инфраструктуры: как минимум все, что есть у жителя городского спального района, — для объектов постоянного проживания, и локальные удобства (колодец, скважина, септик, баня) — для дачных поселков.

В В«экономическийВ» класс (класс В«DВ») петербургские риелторы объединяют объекты с нерешенными инфраструктурными проблемами, старые дома, объекты на шести сотках в садоводствах (непритязательные каркасно-щитовые дома либо В«самостройВ») — все то, что предлагается к продаже по ценам ниже 3–4 млн руб.

Правда, большинство респондентов признают, что в ситуации, когда речь идет об участках больше шести соток, граница между классами В«CВ» и В«DВ» оказывается нечеткой. В большинстве случаев решение тех или иных проблем самых демократичных объектов позволяет им вырасти в цене до уровня В«среднего классаВ». В результате сегодняшний экономкласс — это самый благодатный материал для мелких девелоперов, которым вполне по силам приобрести объект, В«улучшитьВ» его и предлагать к продаже как дом или дачу для среднего класса. И по всей видимости, такой В«микродевелопментВ» будет развиваться.

Итак, говоря о классовых признаках, мы отметили те, с которыми наши респонденты согласились. Теперь несколько слов об индивидуальных взглядах. В частности, Дмитрий Демидов (В«Петербургская недвижимостьВ») считает, что такой фактор, как местоположение, для классификации объектов совершенно неважен. С его точки зрения, первичными являются качественные показатели и рынок сам расставляет все по местам. В самом деле, если кому-то и придет в голову соорудить дорогой особняк в промзоне, то это вряд ли можно рассматривать как В«рыночноеВ» явление и пытаться включить его в классификацию. Справедливо и обратное: ветхий полуразрушенный домик в фешенебельном районе тоже не следует учитывать в классификациях. В конечном итоге его можно рассматривать как потенциальный объект бизнес-класса, только в состоянии недостроя.

Мнение, отличное от других респондентов, имеет и Станислав Азацкий (В«Адвекс. Загородная недвижимостьВ»), который относит к В«среднему классуВ» объекты ценой от 15 до 50 млн руб. С его точки зрения, это должен быть коттедж в организованном коттеджном поселке, с охраной, качественным обслуживанием, а также со всеми объектами необходимой инфраструктуры: небольшим магазином, спортивным комплексом, детским городком. Таким образом, по его представлению, бизнес-класс начинается с отметки 50 млн руб. Что же касается элитных поселков, то их, как респондент считает, в нашем регионе попросту нет. Есть отдельные запредельно дорогие объекты с уникальными характеристиками, исключительным местоположением и авторской архитектурой, но они как бы вне поля зрения рыночных классификаций.

Дмитрий Минин (В«Русский фонд недвижимостиВ») считает, что весь сегодняшний спектр предложений вторичного рынка недвижимости можно разбить на две большие категории, объединив экономкласс со В«среднимВ» (дома, дачи, участки, сопоставимые по ценам с городскими квартирами и доступные широкому кругу потенциальных клиентов) и объекты бизнес-класса, (все, что дороже 6–8 млн руб.). В«Конечно, на фоне широко представленного на рынке бизнес-класса есть объекты исключительно дорогие и высочайшего качества, но их пока нет смысла выделять в какую-то особую категориюВ», — говорит Дмитрий. С его точки зрения, В«классностьВ» объекта определяется мотивацией и потребностями покупателей: объекты, которые мы условно относим к классам В«CВ» и В«DВ», приобретают в качестве основного жилья или дачи, а те, что определяем классами В«АВ» и В«BВ», — не являются покупками первой необходимости.

Впрочем, такое расхождение мнений — это частности, не меняющие общей картины.

Покупатели опасаются связываться с долгостроем

Мы не случайно уделили столько внимания попытке классифицировать объекты загородной недвижимости, хотя и понимаем, что такое разделение весьма условно. Далее мы попросили специалистов описать, какие объекты, на их взгляд, сегодня переоценены, какие — пользуются спросом, а какие — могли бы стать бестселлерами, когда на рынке начнется оживление.

Сегодняшнюю активность покупателей по сравнению с летом прошлого года риелторы оценивают в 30–50%. Причем меньше всего пострадал элитный сегмент: точнее, ему и терять-то было нечего — уже в прошлом году любая сделка с объектом от 50 млн руб. была исключительным событием. И в этом, как несложно было предположить, массового наплыва В«элитариевВ» на петербургский загородный рынок не случилось. В В«нижнемВ» ценовом сегменте (до 3–4 млн руб.) по-прежнему совершаются сделки, однако их значительно меньше, чем год назад.

Отвечая на вопрос, какими объектами более всего интересуются покупатели, наши респонденты проявили редкое единодушие: исключительно достроенными до кондиции В«под ключВ» либо (значительно реже) пустыми участками, не тронутыми чужими строительными экспериментами. По словам Дмитрия Минина, к риелторам обращаются и клиенты с инвестиционными намерениями, желающие приобрести пустой участок в зоне застройки бизнес-класса по В«экономичнойВ» цене. Но таких интересантов значительно меньше, нежели предложений. Поэтому потенциальные инвесторы чувствуют себя на рынке вполне уверенно и готовы нещадно торговаться. Более всего, опять-таки по единодушному мнению практиков, снизился покупательский интерес к любым видам В«недострояВ» и объектам бизнес-класса (в котором недостроя как раз более всего).

В«Спрос упал на все объекты, и довольно значительно, — говорит Николай Яловой (АН В«ВекторВ»). — Приобретатели сегодня интересуются только вариантами на 100% пригодными для жилья, причем речь идет не просто о доме В«под ключВ», а об объекте с хозяйственными постройками и выполненными ландшафтными работамиВ». И, по словам респондента, это наблюдение относится ко всем типам и классам загородного жилья: и демократичным дачам, и дорогим домам.

Ищем бестселлеры для среднего класса: самый интересный вопрос для девелопера

В анкете был вопрос, к ответам на который, очевидно, имеет смысл прислушаться девелоперам коттеджных поселков и микродевелоперам: В«Опишите объект, который, с вашей точки зрения, мог бы стать В«бестселлеромВ» в сегодняшних реалияхВ». Приводим дословно ответы:

В«Объект любого класса и типа, цена которого как минимум на 20% ниже, чем аналоговВ» (Николай Яловой, В«ВекторВ»);

В«Дом 120–140 кв. м для постоянного проживания в 20–30 км от Петербурга на участке от 10 сот. стоимостью до 8 млн руб., с магистральным газомВ» (Дмитрий Демидов, В«Петербургская недвижимостьВ»);

В«Готовые дома для постоянного проживания площадью 120–180 кв. м, полностью готовые к проживанию, в худшем случае под чистовую отделку, со всеми городскими удобствами, с локальными или центральными коммуникациями; с участками от 12 сот., с деревьями на участке, вблизи водоемов и леса; в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, в пределах 70 км от Санкт-Петербурга, в ценовом диапазоне от 5 до 10 млн руб.В» (Станислав Азацкий, В«Адвекс. Загородная недвижимостьВ»).

Прогноз на осень: ясно, но прохладно

Итак, никто из наших респондентов не ждет значительных изменений на рынке загородной недвижимости по осени — ни к худшему, ни к лучшему. Предполагают, как сформулировал Станислав Азацкий, В«незначительный рост спроса в недорогом сегменте: домов от 5 до 12 млн руб. и недорогих земельных участков (350–400 тыс. руб. в садоводствах и 1,2–1,5 млн руб. — для ИЖС.

С одной стороны, В«высокийВ» дачный сезон уже позади, интерес к дачам и пустым участкам у конечных потребителей падает. С другой стороны, подавляющее большинство россиян по школьной привычке откладывают решение радикальных В«недвижимыхВ» вопросов до Дня знаний — 1 сентября.

Нам же остается поблагодарить наших респондентов за беспристрастные и обстоятельные ответы и сообщить, что в ближайших выпусках мы обязательно продолжим начатую тему.

Филипп УРБАН

zagorod.spb.ru